Aplicarea TVA la tranzactiile imobiliare ale persoanelor fizice

Legislatia privind tranzactiile imobiliare nu a suferit modificari esentiale in ceea ce priveste impozitarea tranzactiilor efectuate de catre persoanele fizice.
Astfel si in perioada premergatoare introducerii Codului Fiscal respectiv intre anii 2002 -2004, operatiunile de vanzare a bunurilor imobile si a terenurilor erau operatiuni taxabile din punct de vedere al TVA daca erau realizate in scopuri de a obtine venituri ca activitate comerciala.
Introducerea Codului Fiscal nu a adus lamuriri suficiente asupra notiuni de „tranzactii in scopuri comerciale”. Aceasta lipsa de reglementare a dat posibilitatea persoanelor fizice sa activeze intr-o zona care poate fi numita, in cel mai bun caz, zona gri, neexistand nici un fel de sistem de supraveghere al acestor tranzactii.
Recent, normele la codul fiscal au introdus, mult controversatele specificatii privind natura de continuitate care da o valoare comerciala unei tranzactii imobiliare, delimitand-o de cele de interes personal.
Normele de aplicare ale Codului Fiscal au fost completate prin Hotararea de Guvern nr. 1620/ 2009, printre altele si cu redefinirea, respectiv exemplificarea unor cazuri de activitati economice in cazul tranzactiilor imobiliare.
Problematica taxarii persoanelor fizice ramane insa incomplet lamurita, legiutorul lasand functionarilor ANAF o mare putere in aprecierea unei tranzactii imobiliare si de asemeni generand conflicte privind tranzactiile din trecut deoarece prevederea pare a avea un caracter retroactiv prin introducerea unor limite privind numarul tranzactiilor efectuate de o persoana in timp.
Astfel, persoanele fizice pot fi incadrate la activitate economica, in sensul TVA, in cazul construirii de bunuri imobile daca aceste vor fi vandute, precum si in cazul achizitiei de terenuri si/sau de constructii in scopul vanzarii.
Revanzarea acestor bunuri reprezinta o activitate cu caracter de continuitate numai daca persoana fizica realizeaza mai mult de o singura tranzactie in cursul unui an calendaristic (pct. 3 alin. 5 din normele metodologice dat in aplicarea normelor art. 127 din Codul fiscal). Practic, principiul aplicarii TVA unor tranzactii actioneaza retroactiv de la momentul revanzarii.
Persoanele care realizeaza tranzactii imobiliare cu terenuri construibile si constructii noi, care au caracter de continuitate, trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA in conditiile prevazute la art. 152 din Codul fiscal, daca depasesc plafonul de 35.000 euro sau inainte de inceperea activitatii economice conform prevederilor art. 153 din Codul fiscal in cazul in care tranzactia depaseste plafonul.
Efectul retroactiv al prevederilor legislative este intarit si de faptul ca statul, prin organele sale fiscale, este indreptatit sa solicite TVA persoanelor fizice care au obtinut venituri cu caracter de continuitate din vanzarea constructiilor noi si a terenurilor construibile, in termenul de prescriptie de 5 ani, respectiv perioada de la introducerea Codului Fiscal, 2005 pana in prezent. Trebuie mentionat ca termenul de prescriptie poate fi prelungit pana la 10 ani, daca se constata savarsirea unor fapte de natura penala.
În perioada 2006-2008 au fost vândute de catre persoane fizice neinregistrate in scopuri TVA chiar si intregi ansambluri rezidentiale, sub pretextul ambiguitatii regulilor de aplicare a TVA la persoanele fizice, dar si al pasivitatii organelor de control abilitate. Totusi, cadrul legal indreptateste statul sa solicite sumele cuvenite din tranzactiile imobiliare savarsite in termenul de prescriptie.

Mirela Novac
Consultant fiscal al SCA Mircea si Asociatii

One Response to “Aplicarea TVA la tranzactiile imobiliare ale persoanelor fizice”

  1. Aceasta lipsa de coerenta in aplicarea TVA -ului la imobile vandute de catre persoane fizice abia din anul 2009 a starnit interesul ANAF si a inceput sa ia masuri.

Discussion Area - Leave a Comment